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　　不动产投资信托基金（REITs）是以发行收益凭证募集资金、投资不动产并通过运营收益向投资者分红的封闭型投资基金，具有流动性高、收益稳定等特点。该模式起源于1960年代的

　　。中国REITs市场于2020年4月启动基础设施领域试点，并依据《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》推进。

　　。2024年3月，首批消费基础设施REITs在沪深证券交易所上市；同年7月，基础设施REITs进入常态化发行阶段

　　。2025年1月，全国首单农贸市场REIT在深交所上市；8月，华夏华电清洁能源REIT登陆上交所；12月，

　　。截至2025年12月22日，全年共成立19只REITs，发行份额达105亿份；

　　同期发布公告，明确自2025年12月31日起实施商业不动产REITs试点

　　、新型基建等领域，累计融资规模超2000亿元，带动新项目投资超万亿元，形成存量资产与新增投资的良性循环

　　。中国REITs市场已构建涵盖基础设施与商业不动产的多层次体系，成为服务实体经济的重要金融工具。

　　房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前中国房地产发展一个亟待解决的问题。中国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。

　　从组织形态来看，中国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同。考虑到中国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，中国在初期宜采用契约型模式。

　　在2020年4月30日联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），宣布将允许发行以盈利的基础设施项目为支撑的不动产投资信托基金（REITs），可在二级市场公开交易。根据该通知，试点REIT的具体领域包括

　　证监会还同时发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），对Reits的发行，托管，销售，后续服务等作了具体规定。

　　2024年7月，国家发展改革委发布通知，基础设施REITs迈入常态化发行新阶段。

　　2025年至今，REITs市场持续活跃，无锡市已成功发行2单机构间REITs、获批1单类REITs，累计发行规模达45.19亿元，其中包括全国首单轨道交通并表型类REITs等项目。

　　2025年前三季度，上海主要金融要素市场合计成交2967.8万亿元，同比增长12.7%，REITs作为服务实体经济的金融创新之一。

　　截至2025年12月22日，全年共有19只REITs成立，发行份额达105.00亿份。

　　建设有关情况新闻发布会上表示，证监会正在稳步推进商业不动产REITs试点，为商业不动产盘活和融资提供多元化渠道。截至目前，交易所市场累计推动24只交通设施及仓储物流类项目发行REITs，融资规模近1000亿元，回收资金带动投资的新项目投资总额超5000亿元；其中，西部陆海新通道沿线省区市相关企业已发行上市13只REITs产品，融资规模超300亿元。

　　公募REITs产品线将扩容到商业不动产，包括优质写字楼、商业综合体、酒店等，以及特色资产如养老社区、医疗配套设施等新资产类型。

　　中国大陆的财产(房地产)信托业务实际上是“房地产财产信托+受益权转让”业务。现阶段，其优势在于能够突破200份限制。业界往往把中煤信托的“

　　和普通受益权，并将其享有的优先受益权(人民币约2.5亿元)以转让或质押的方式进行处置。北京国投作为独家代理人代理其转让行为。投资人受让优先受益权后成为优先受益人。

　　3、北京国投作为盛鸿大厦财产信托的受托人，将处置信托财产所得全部收入存入北京国投开立的信托专户并管理，优先用于支付优先受益人本金和收益，在优先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益人不参与任何分配。

　　中运用了超额资产担保和优先——次级受益结构等增信手段，具有典型意义。在本项目中，北京国投作为财产信托的受托人，需要尽职履行受托人的义务。作为受益权转让项目的代理人，北京国投除了尽职完成代理转让义务外，不负任何

　　另一个典型案例是外高桥仓储物流基础设施REIT，其底层资产为外高桥物流园区仓库。普通投资者可通过上交所购买基金份额获得收益，企业则利用募集资金反哺主业发展，体现了金融与实体经济的紧密结合。

　　物流仓储基础设施组合，包括4座高标仓，总面积约17.5万平方米，收购价格为3亿新元（约合17亿元人民币）。这是双方在2023年首次合作后的再次收购；2023年曾联合收购ESR集团旗下新经济资产REITs的一个位于新加坡的物流资产包，收购价接近3.5亿新元。EZA Hill是高瓴资本通过旗下不动产投资平台Rava Partners设立的新加坡地产公司。京东产发在新加坡管理运营的高标仓总面积已接近35万平方米。

　　截至目前，通道沿线省区市相关企业已发行上市13只REITs产品，融资规模超300亿元，有效支持西部陆海新通道建设。

　　。美国大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的

　　2024年7月26日，国家发展改革委发布关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知。国家发展改革委投资司负责人表示，这是深化投融资体制机制改革和多层次资本市场建设的重要举措，标志着具有中国特色的基础设施REITs正式迈入常态化发行新阶段。

　　2025年1月 24日，全国首单农贸市场REIT——易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金在深交所成功上市。

　　截至2025年4月，北京累计共有11个基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）项目成功发行上市，项目总募集资金规模约235亿元，分别占全国项目数量的17.2%、募集资金规模的13.8%，发行上市数量和募集资金规模持续位居全国前列。

　　发行全国首单清洁能源类机构间REITs“泰康资产—财通—远景新能源持有型不动产资产支持专项计划（碳中和）”，规模2.85亿元。

　　2025年8月1日，华夏华电清洁能源REIT（基金代码：508016）正式在上海证券交易所上市交易。

　　挂牌全国首单产业园机构间REITs“国君资管—无锡经济开发区国家传感信息产业园持有型不动产资产支持专项计划”，规模6.6亿元。

　　审核通过，预计发行规模35.74亿元，为全国首单轨道交通并表型类REITs。

　　截至2025年12月22日，全年共有19只REITs成立，发行份额达105.00亿份。

　　投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资

　　所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于中国的

　　工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《

　　的限制等等。使中国的不动产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。另外，还需对税法进行改革，避免

　　加快、加强REITs的人才培养。发展REITs需要尽快建立起一支既精通业务、又了解

　　、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。一个专业的房地产信托运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目

　　，对市场的嗅觉灵敏，能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资；同时这种专业机构或专业人员也是

　　、又了解房地产市场，熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时，还需积极促进信托业务所必不可少的律师、会计师、审计师、

　　由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中大多数受托人必须是“独立”的。借鉴美国经验，中国可以考虑在开展

　　，还要创造一种环境或制度，尽可能使投资者的利益与管理者的利益相一致，对REITs的发展就显得非常关键。另外，

　　以及管理者的业绩回报制度，能将管理者和投资者的风险及利益有效地捆绑在一起，激励管理者努力管理好各项投资以

　　应真实、准确、及时、完整地披露信息，包括经审计的年报和重大事件临时报告等，在年报中披露各类风险和

　　第三，REITs按规定必须将90%的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入；

　　第四，在美国REITs的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁，在税收上按

　　第五，一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资；

　　第六，由于REITs股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，具有相当高的流动性；

　　将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的

　　的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的

　　都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的

　　的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场

　　。从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的

　　的梗阻。不动产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。房地产的

　　决定了不动产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳定。

　　不动产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段，首先产生于20世纪60年代的美国。20世纪60年代后期，美国、日本等

　　。2005年6月，香港颁布新规则允许房地产投资信托投资海外地产，并允许借款不超过持有房地产价值的45%。美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法决定。REITs像其它

　　一样，必须符合美国1933年的《证券投资法》和各州的相关法律，而税法则规定了REITs能够享受

　　等的发展都会围绕着税法的变更而展开。2003年7月，香港证券和期货事务

　　等方面作出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构，以信托计划(或房地产

　　按《房地产投资信托基金守则》规定，香港REITs每年必须将不低于90%的

　　都有要求，但是这些国家对REITs的分配要求与税收条款相联系，尤其是美国的REITs发展基本上是税收优惠驱动，收入分配要求其实是避免双重征税的需要。香港的《房地产投资信托基金守则》规定上市的REITs必须交纳

　　和地产税的双重征税。香港采用的是比较谨慎而且限制性较强的模式，除了对结构、

　　、收入分配等方面的规定外,《房地产投资信托基金守则》对REITs结构中的各参与方的资格和责任等方面作了非常严格的规定。可见，美国的REITs是始终围绕着税法来发展的，其REITs的起源有明显的税收优惠特征;而香港对REITs的规范不是通过税法中税收优惠的杠杆而实现，而是通过专项的立法、修改投资、信托等有关法律或新建法令，对REITs的结构、投资目标、收入分配等方面制定了硬性的规定,并没有明显的税收优惠驱动的特征，因而可以说香港的REITs是发展是专项法规型，这种模式对控制REITs这类新产品的风险有积极的作用。美国的 REITs的发展非常迎合市场的要求，所以可以说非常市场化，其REITs市场化导致的结构变异也得益于比较成熟的市场化经济，以及其较成熟的

　　；而由于REITs在香港的发展历史较短，所以REITs的形成仅仅是在各个专项法规要求的规范框架内，因而REITs在香港也没有形成由